#头条创作挑战赛#大家好，我是明道其言。最近一段时间在学习土地综合整治项目的收益模式内容，也同步分享给大家。话不多说，上干货。 综合各地政策规定和招投标文件，社会资本参与土地整治项目的投资收益模式，大体分为以下四类： 模式一：与投资总额不挂钩，按既定标准价格回购补充耕地指标 此种模式需对投资主体补充的耕地进行评级，根据耕地级别和数量对投资主体进行资金补偿，投资成本由开发主体全额承担。如山西X县按照新开发耕地的面积和质量评估等级，参考《山西省耕地开发周转基金管理暂行办法》中跨县域易地使用补充耕地指标费用标准，初步确定指标回购金额为：12 等级 1 万元/亩； 11 等级 1.25 万元/亩；10 等级 1.5 万元/亩；9 等级 2 万元/亩；8 等级以上 2.5 万元/亩。 再如湖南郴州X县《社会资本投资耕地开发管理办法（试行）》中规定：利用第二次全国土地调查地类差异开发确认为水田的社会资本投资项目，按 6500 元/亩的标准实行奖补；利用非耕地直接开发确认为耕地的社会资本投资项目，水田按 22000 元/亩的标准奖补，旱地按 6500 元/亩的标准奖补；利用现有旱土改造水田的社会资本投资项目，按 19000 元/亩的标准奖补。 第一种收益模式最为简单，指标收入只与耕地等级和数量有关，而与投资成本无直接关系，投资人需自行核算和承担投资成本。 模式二：与投资总额挂钩，基于总投资额和固定投资回报比率确定投资收益 政府与社会资本投资在项目开展前签订合同时确定一个基本的投资额度预算和固定的投资回报率，在验收时对其资金投入数量进行审计核定，从本年度的土地出让收益中返还其投入资金，并按照约定的投资回报率拨付其收益，相当于把社会资本投资者作为工程项目的承建商。 《X市人民政府关于社会投资耕地开发项目的实施意见》明确了回报比率：政府根据建设用地需求，从已备案的项目中提取一定比例的指标，用于保障市、县两级政府基础设施和公共事业及重点项目建设。指标使用后一个月内，由财政按照项目实际总投资（项目总投资以项目审计报告最终审计结果为准）+项目实际总投资的 5%支付投资人土地开发资金。 再如《X市社会投资耕地开发项目管理办法》中规定，新增耕地指标由政府采取“成本补助 +奖励”的方式购买。县级人民政府与社会投资主体签订协议，成本补助依据工程结算评审报告补助，奖励控制在成本价的 18%~30%之间，根据耕地质量等级确定（被评定为 7 等及以上的耕地可发放 30%的奖励，每减少一个等级，降低 3%的奖励）。耕地质量未达到 11 等的，不予补助。 《X市社会投资耕地开发项目实施办法》中，将补充耕地分为十二档，根据耕地等级确定指标回购标准。最低为 11 等的旱地，回购标准为工程成本的 102%，最高为 7 等的水田，回购标准为工程成本的 112%。 第二种收益模式只与投资总额相关，在规定的投资回报率下，政府尽可能多地认定投资额即可获得更多的收益。 模式三：与审计投资总额+固定交易利润分成比例挂钩，基于总投资额和交易利润分成比例确定投资收益 此模式和模式二的区别在于，投资方的投资回报不根据投资成本核算，而根据具体交易利润返还，一般会设置一个固定的交易利润分配比例。投资方的投资成本同样在项目完成后由政府进行返还。 《X市人民政府关于社会投资耕地开发项目的实施意见》规定：市、县不使用的指标在交易市场对外交易，由财政按照项目实际总投资（以审计报告最终审计结果为准）+交易利润的 15% 的比例（最多不超过项目实际总投资的 35%）支付投资人土地开发资金。 《X市人民政府关于社会投资耕地开发项目的补充修改意见》中规定：市政府不回购的指标可在交易市场对外交易，由市财政按照项目实际总投资（以审计报告最终审计结果为准）+交易利润 25%的比例支付社会投资主体土地开发资金。 《X县社会投资耕地占补平衡项目招商公告》对于收益的分配模式更为复杂，规定县人民政府按审定的项目成本加每年 8%的财务成本进行补贴，再按项目成本（不含财务成本）的 20% 奖励给社会资本投资方。除此之外，不光产能指标全额返还，根据耕地指标完成交易的快慢，还由县财政按交易价款的 6%、5%或 4%另行奖励。 第三种模式与投资总额和指标交易利润相关，与第二种模式相比，引入了市场概念，体现了投资人收益应从出让收益中分配的概念，也进一步导入了部分风险共担的理念。同样地，对于投资额的认定有一定操作空间。 模式四：基于指标交易价值和固定分配比例确定投资收益 此种模式由投资方自主核算和承担投资成本，制定具体的新增耕地指标分配比例对投资方进行资金补偿。 例如《关于X县城乡建设用地增减挂钩项目引进社会资本投资的公告》中规定：如该项目竣工验收确认的增减挂钩周转指标为该项目获批立项折旧区面积的 70%及其以下的，则增减挂钩周转指标按X县人民政府 65%、投资方 35%比例分成；如该项目竣工验收确认的增减挂钩周转指标达该项目获批立项折旧区面积的70%以上的，则超 70%部分增减挂钩周转指标按X县人民政府 60%、投资方 40%比例分成，70%及以下部分增减挂钩周转指标按X县人民政府 65%、投资方 35%比例分成。 再如《X县城乡建设用地增减挂钩试点项目招商方案》中规定：投资人将项目周转指标流转变现后，应将不低于 10%的周转指标变现收益无偿分成给政府，去除投资成本后的价款作为投资人的最终投资回报。 第四种收益模式与指标交易价格有直接关系，将投资收益与指标价值直接挂钩，能真实有效反映出土地市场的供求关系和投资价值。但未考虑投资成本因素，尤其是如果投资人利益分配比例较低时，不利于引进民间投资。 明道其言长期关注区域综合开发、轨道交通、城市更新三大领域。有兴趣的朋友可以关注我或者加我微信，相互交流探讨与分享。
新农村规划设计规划条件，应注意集约利用资源。 随着农村经济的迅速发展和人民生活水平的不断提高，村民对住宅建设的要求也随之发生了很大变化，由过去的遮风挡雨住房，改变为现代化的小楼房建筑，不仅要求“三通”到位（即通电、通自来水、通电话），还向“五通”方向发展（另增通有线电视、通公交车），因此新建住房大多沿路成线。 农村的自建住房大多沿袭几千年来的自拆自建杂乱无章，缺乏规划设计，占地面积大，造成大量的土地资源浪费。所以，农民自建住宅的科学合理规划设计，是构建和谐的节约型的社会主义新农村的必由之路。科学规划既能使农民住宅美观便捷和生活环境美化，又能节约大量的土地资源和减轻农民对附属设施的投资。 沿路成片规划中心村。 坚持“以人为本，因地制宜，统筹规划”的原则，整合有利发展农业生产的各种资源，坚持改善农民生产生活条件，坚持对农村电、路、水、绿化等基础设施的建设。 中心村的规划应该以路为轴心，便利交通为目的，合理利用资源，减轻农民负担。 沿路纵向划出长25米，宽10米的一宅一院型标准住宅，另外，配以农户生活生产所必须的畜、禽圈舍等。前楼后院间隔7米通道，楼房结构统一设计外型美观大方，合理实用。中心村规模应在三百户以上。为便利农民生活需要，同时规划还要配备卫生室、学校、日用品商店、休闲活动绿地等设施，让农民过上城市式的乡村生活。 彻底改变雨天一脚泥，晴天一身灰的乡土生活。密集型规划中心村。 合理利用自然资源，以农民住宅较集中的村庄为中心村，按标准化进行农村住宅规划设计和整合改造，因地制宜，各具特色。不能脱离实际、追求一蹴而就，防止大拆大建一阵风、不尊重农民意愿、不考虑农民生活习惯、强拆强建、增加农民负担等问题的出现，应该与中央的初衷保持一致。 密集型规划也就是规划好住宅，（即统一朝向，统一格式，统一楼层，统一前后村庄平直间距。）让零散农户向中心村集中靠拢，搬出大地，退宅还田，补充原村庄空缺住宅，让村庄整齐化，也便于配套设施的整改，减少为零散住户修路通电等造成的不必要资源浪费。做到想农民所想，设身处地地为减轻农民负担，建设美好家园而做点实事，彻底改变农村布局混乱，建房不见村，建村不建路的恶劣环境。 同时，对畜、禽圈舍的规划改造也应到位，畜、禽所排废水流入封闭式的下水道，改变过去那种污水横流，臭气熏天的穷乡恶土面貌。农村住宅规划设计的意义。 加强农村住宅的科学合理规划设计，有利于加快农村全面建设小康社会的步伐，推动全社会向建设社会主义新农村。 也有利于体现“生产发展，生活宽裕，村容整洁，乡风文明，管理民主”的二十字方针。 首先，集中规划便于实现道路硬化、亮化、水源净化、村庄绿化等整体美化。大大缩短了村村通公交的进程，改变零散住户出行难的局面，同时也减少了通电、通水、通有线电视等对物质资源的浪费。 有益集中完善附属配套设施建设。其次，集中规划便于村组管理，学习科学知识促进农业生产发展，有益于村民对搞好村务、财务、党务的监督。第三，集中规划体现了农村住宅的整齐化，美化了村民生活环境。 总之农村住宅的科学规划，是推进社会主义新农村建设的必由之路，是统筹城乡发展基本工作。 怎样来规划设计条件的拟定？ （1）掌握居住区修建性详细规划设计条件的基本内容。 1）居住区修建性详细规划设计条件的基本内容，详见《实务》第38条规划设计条件的内容，共10条。 2）要明确城市规划主管部门对某一居住区提出的修建性详细规划设计条件是规划主管部门审批居住区规划设计方案的依据。 （2）掌握建设工程规划设计条件的基本内容。 1）建设工程规划设计条件的基本内容，详见《实务》第38页规划设计条件的内容，共10条。 2）要明确城市规划主管部门对规划区内某一建设工程项目提出的建设工程规划设计条件是城市规划主管部门审批该建设工程规划设计方案的依据。 以上是我对问题的回答，希望能够采纳！！
(一)以划拨方式提供土地使用权的规划条件： 1、符合城市规划和土地利用总体规划，符合近期建设与土地利用规划年度实施计划; 2、符合以划拨方式提供土地使用权相关政策，属国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，法律行政法规及《划拨用地目录》规定的其他用地等; 3、取得规划选址和土地审查意见; 4、取得《建设用地规划许可证》; 5、经计划部门批准立项; 6、通过环境影响评价及环保部门的审查。 (二)以协议出让方式提供土地使用权的： 1、符合城市规划和土地利用总体规划，符合近期建设与土地利用规划年度实施计划; 2、符合以协议出让方式提供土地使用权相关政策; 3、政府投资项目须经计划部门批准立项; 4、通过环境影响评价及环保部门的审查; 5、属城市更新项目的，建筑物拆除和房地产证注销工作已完成，且申请主体已取得更新项目实施主体确认文件。 (三)以招拍挂出让方式提供土地使用权的： 申请人为招标、拍卖、挂牌出让用地的中标人、竞得人或摘牌人，并签署了成交确认书。 (四)临时用地： 1、为急需的公共服务配套设施，或因建设工程施工需要、地质勘察需要临时使用土地。因建设工程施工需要临时用地的，建设工程须取得《建设工程规划许可证》，并已签订土地使用权出让合同或取得其他使用土地的有关证明文件; 2、未列入城市近期建设规划; 3、不影响近期建设与土地利用规划年度实施计划的实施。 (五)土地使用权变更： 1、申请变更已批准的土地用途、开发强度等规划条件的，须先征得规划主管部门的同意;通过招标、拍卖、挂牌等公开竞价方式提供国有土地使用权的用地，在竣工前不得申请变更土地用途或调整容积率，但以挂牌方式出让的总部企业用地和工业生产研发用地等经市发展改革、科工贸信等相关管理部门认定符合我市鼓励发展政策的已出让未建用地确需申请调整容积率的除外; 2、行政划拨用地、减免地价用地、建设用地批准决定中规定为自用性质的土地申请完善出让手续的，应当符合国家关于土地供应的相关政策; 3、申请变更已取得土地使用权已抵押的，须取得抵押权人的同意，为共有土地使用权的，变更申请须经其他共有人同意，已预售的，还须取得全体预购人书面同意。 (六)土地使用权续期： 1、住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期; 2、非住宅建设用地使用权申请续期的，申请用途须符合城市规划和土地利用总体规划，并符合国家关于土地供应的相关政策; 3、土地使用权人应当在土地使用权有效期届满前30日向作出行政许可决定的行政机关提出申请。 法律、法规、规章另有规定的，从其规定。 规划条件变更的申请是什么？ ——申请方式：建设单位(委托代理人)应当到城乡规划主管部门行政许可“窗口”以书面方式提出申请; 通过城乡规划公众信息网以电子邮件等方式提出申请。 ——申请材料(7项)： ①《规划条件变更申请表》(规划部门提供的标准格式文书); ②建设单位(委托代理人)合法身份证明材料和委托授权书; ③国有土地使用权划拨合同(以划拨方式取得建设用地)、国有土地使用权出让合同(以出让方式取得建设用地)或国有土地使用权转让合同(以转让方式取得建设用地); ④《建设用地规划许可证》及其附件; ⑤变更规划条件专题报告(说明变更的目的、理由及依据); ⑥变更规划条件专家咨询(评审)意见(根据地方规定需要的); ⑦法律、法规规定的其他材料。 规划设计条件是怎样拟定？ (1)掌握居住区修建性详细规划设计条件的基本内容。 1)居住区修建性详细规划设计条件的基本内容，详见《实务》第38条规划设计条件的内容，共10条。 2)要明确城市规划主管部门对某一居住区提出的修建性详细规划设计条件是规划主管部门审批居住区规划设计方案的依据。 (2)掌握建设工程规划设计条件的基本内容。 1)建设工程规划设计条件的基本内容，详见《实务》第38页规划设计条件的内容，共10条。 2)要明确城市规划主管部门对规划区内某一建设工程项目提出的建设工程规划设计条件是城市规划主管部门审批该建设工程规划设计方案的依据。